疫情之后，房價是漲是跌？

疫情對經濟的沖擊無所不在，房地產行業也不能幸免。

今年頭兩個月，國內的商品房銷售面積同比下降了40%，很多城市在2月份更是零成交。隨著現金流斷裂，大量開發商開始破產倒閉，人民法院公告網的信息顯示，年初以來，已經有100家左右的開發商破產。對房地產開發商而言，這可能只是噩夢的開始。去年7月份，中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆就曾經公開表示，“今后十幾年，中國房地產開發企業數量會減少三分之二以上”。進入2020年，將會有越來越多的開發商難逃破產的命運。

對開發商而言，當前最大的壓力還是現金流。房地產是一個高負債的行業，很多公司的負債率都在80%以上，房地產企業以極少的自有資金來啟動開發項目，這種高杠桿的特點，要求開發商必須擁有兩項能力，一是快速實現銷售回款，二是擁有很強的融資能力，否則就會面臨資金鏈斷裂的風險而破產倒閉。

過去很多年，中國的房子根本不愁賣，在賣方市場的時代，很多樓盤都是開盤“秒光”，開發商實現快速回款是一件非常容易的事情，但是現在開始變得越來越難。今年頭兩個月，商品房銷售面積大跌4成，主要是因為疫情期間不便出門看房交易，隨著疫情穩定之后，銷售情況應該會有所好轉，不至于像頭兩個月這么極端，但是，這并不會改變樓市的根本走向。

事實上，從2019年以來，國內的商品房銷售面積就開始出現負增長。銷量持續負增長，給樓市帶來了一個重要后果，那就是樓市的庫存開始出現拐點。統計局有一個指標叫做商品房待售面積，這是觀察樓市庫存狀態的重要窗口。我國的樓市庫存在2015年曾經達到頂峰，商品房待售面積高達7.2億平方米，高庫存壓力之下，當年中央財經領導小組在年底提出，“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。”由此開始，國內樓市開始大規模去庫存。尤其是經過了2016年樓市最狂熱的一年之后，樓市庫存被大量消化，下降到不足6億平方米，隨后幾年雖然樓市有所降溫，但也一直保持著去庫存的趨勢，樓市的庫存量一直在減少。

但是到了去年年底，去庫存的趨勢突然出現了拐點。2019年末，商品房待售面積比11月末增加了600萬平方米，這是過去幾年首次出現待售面積增加。今年疫情爆發之后，更強化了樓市的庫存壓力，2月末，商品房待售面積繼續反彈，比2019年末增加了3184萬平方米。

樓市庫存增加，是一個相當重要的信號，這意味著持續幾年的樓市去庫存周期可能已經結束，國內樓市的供需開始出現逆轉。供應增加，需求萎縮，樓市開始逐漸從賣方市場向買方市場轉移。

以國內樓市最重要的風向標北京來看，2016年那一輪樓市大漲，除了政策因素刺激之外，供需矛盾也是房價上漲的重要基礎。當時北京的新建商品房住宅庫存不足6萬套，創下3年新低，而且，北京吸引了大量北漂，這也產生了巨大的樓市需求，所以，很長一段時間，北京房價“只漲不跌”成為很多人的堅定信仰。

但事實上，即便是北京樓市，也逃不開供需關系的影響，經過2016年的大漲之后，北京樓市的供需關系開始發生深刻變化，從供給來看，這幾年大量新房上市，截止2019年末，北京新建商品住宅的庫存達到了7.5萬套，創下5年新高。但與此同時，北京的人口卻在逐漸下降，從2017年以來，北京常住人口已經連續3年負增長。當越來越多的人口離開北京，也意味著樓市的需求也隨之而去。隨著供需關系逆轉，北京二手房的房價在這幾年從高點下跌了2成左右，房價只漲不跌的信仰率先在最堅挺的北京破滅。

隨著樓市庫存越來越多，房企實現銷售回款就越來越難，對于在高杠桿上跳舞的開發商，資金鏈斷裂的風險就越來越大，這就要求開發商必須降價回款。但對開發商而言，一旦降價就會引發一系列連鎖反應，所以降價永遠是最后一個選項。如果不想降價，那就要求開發商擁有很強的融資能力，通過外部融資來維持資金鏈不斷。

但是在“房住不炒”的主基調之下，開發商的融資渠道在最近幾年已經越來越窄，從銀行、股市、債券到信托，傳統融資渠道被全面擠壓。從去年開始，海外融資成為一大潮流，很多房企去年在海外發債，融資成本高達兩位數，如此高的融資成本，幾乎可以算得上高利貸。

疫情在全球爆發之后，對于這些境外融資的房企將帶來重創。因為最近全球金融市場暴跌，不僅是股市，傳統的避險資產包括美國國債都在下跌，唯一堅挺的就是美元，全球市場都在搶購美元避險，所以造成了罕見的美元荒，美元指數大漲，美元兌人民幣也創出了新高。這對在境外發行美元債的房企，意味著還債成本和融資成本都大幅上漲。而2020年剛好是房企的償債高峰，有統計數據顯示今年到期債務高達1.4萬億元。

對于開發商而言，當銷售回款變得越來越慢，而融資渠道越來越窄，償債壓力又越來越大，如果不想破產倒閉，降價幾乎成為唯一的出路。當然，很多開發商還是選擇死扛，主要原因是在等待政府救市。從過去的歷史經驗來看，開發商也遇到過多次生死存亡的時刻，比如2008年金融危機，以及2013年樓市遇冷，最后都是政府救市帶來樓市反彈，堅守的開發商笑到了最后。

現在，開發商們又迎來了生死時刻，這一次還能等到救市嗎？可以說，目前樓市最大的懸念，就在于樓市調控的走向。如果政府再度救市，開發商們就有了不降價的底氣，過去幾次政府救市帶來的房價大漲還記憶猶新，一旦政府重新刺激樓市，很多人都會相信房價暴漲的歷史會重演，這種信念最終會在樓市自我實現。

遭遇疫情沖擊之后，中國一季度經濟大概率會遭遇負增長，而今年的經濟社會發展又有很多關鍵目標要實現，比如全面建成小康社會，實現GDP比2010年翻番等，在這樣的背景下，房地產調控是否會重新放松，也是懸念重重。

政策走向雖然難以預判，但歷史可以總結。2014年那一次房地產救市，導致了隨后兩年房價出現歷史上最瘋狂的一次上漲，但對經濟的拉動效果卻并不明顯，2015年中國GDP反而跌破了7%的大關，隨后幾年中國經濟增速更是逐年放緩。

可以說，上一次刺激房地產，最大的受益者只是開發商和炒房者，對于實體經濟而言，房價大漲帶來土地、房租和人工成本上升，其實反而擠壓了很多企業的生存空間，對實體經濟形成了更大的傷害。這一次如果重走老路，結果只會比上次更加糟糕。

但從當前的現實來看，疫情爆發之后，中國經濟增速放緩，居民收入下降，股市財富縮水，民眾對于未來的信心不足，這會對樓市帶來較大的下行壓力。如果房價走向另外一個極端，出現全面暴跌，也同樣是中國經濟無法承受的局面。當前中國家庭70%的財產集中在房產上，房價暴跌將導致大量家庭財富縮水，進而打擊中國經濟的消費能力。當房價跌幅超過3成，部分住房成為負資產，會有人選擇棄供，最終成為銀行壞賬，成為引發金融危機的源頭。

對于當前的中國經濟，房價可以說是漲也漲不得，跌也跌不得，所謂被綁架的感覺，大概也就是如此了吧。